天长市**休闲旅游度假区建设项目
可行性研究报告
天长市**生态农业发展有限公司
编制日期：二零XX年十月
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
世界旅游组织预测：到，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党**已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以前所未有的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。
随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。**院《关于加快旅游业发展的意见》中提出，到，我国旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，并力争到基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在将成为世界上最大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党**、**院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是**审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施计划 2
1.2项目承建单位介绍 2
1.3编制依据 2
1.4编制原则 3
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
1.7综合评价 5
第二章 项目背景及必要性分析 6
2.1项目提出背景 6
2.2本次项目的提出缘由 7
2.3项目建设必要性分析 8
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 8
2.3.2加快推进天长市文化旅游和康体养生养老产业发展的积极举措 9
2.3.3满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 10
2.3.4积极发展养老服务促进构建和谐社会稳定发展的需要 10
2.3.5积极响应安微省养老模式发展思路及目标的需要 11
2.3.6增加当地就业带动共同致富及产业链发展的需要 12
2.4项目建设可行性分析 12
2.4.1政策可行性 12
2.4.2市场可行性 18
2.4.3管理可行性 19
2.4.4财务可行性 19
2.5分析结论 19
第三章 行业市场分析 21
3.1国内旅游行业概况及现状分析分析 21
3.1.1国内旅游行业概况分析 21
3.1.2国内旅游市场需求预测分析 22
3.2我国旅游业发展前景分析 23
3.3我国生态旅游产业市场分析 24
3.4安徽省旅游产业发展状况及机遇分析 25
3.5安徽省养老产业发展状况及前景分析 28
3.6市场分析结论 29
第四章 项目建设条件 30
4.1项目区位优势分析 30
4.2区域建设条件 32
4.2.1区域地理位置 32
4.2.2区域地形地貌条件 32
4.2.3区域气候条件 32
4.2.4区域交通条件 33
4.2.5区域经济发展条件 34
第五章 总体建设方案 35
5.1规划原则 35
5.2规划宗旨及特色 35
5.3项目建设目标 35
5.4项目规划设计方案 36
5.5项目工程规模 37
5.6项目发展模式 39
5.7总体规划方案 40
5.8建筑设计方案 60
5.9给排水设计 62
5.9.1设计依据 62
5.9.2给水设计 63
5.9.3排水设计 63
5.10供配电设计 63
5.11用地经济技术指标 64
第六章 节约能源方案 65
6.1节能设计依据 65
6.2主要节能措施 65
6.3具体节能方案 66
6.3.1 建筑节能 66
6.3.2 电气节能 67
6.3.3 暖通、动力节能 67
6.3.4 推广绿色照明 68
6.4 节水措施 68
6.5 节约土地 69
6.6节能降耗设计 70
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 70
6.7.1能源消耗种类 70
6.7.2能源消耗数量分析 70
6.8结论 71
第七章 环境保护与消防措施 72
7.1设计依据及原则 72
7.1.1环境保护设计依据 72
7.1.2设计原则 72
7.2建设地环境条件 72
7.3 项目建设和运营对环境的影响 72
7.4 环境保护措施方案 73
7.5消防安全 75
7.5.1设计依据 75
7.5.2消防措施 75
7.5.3抗震措施 76
7.5.4综合防灾 76
第八章 劳动安全卫生 77
8.1 编制依据 77
8.2概况 77
8.3 劳动安全 77
8.3.1工程消防 77
8.3.2防火防爆设计 78
8.3.3电力 78
8.3.4防静电防雷措施 78
8.4劳动卫生 79
8.4.1防暑降温 79
8.4.2卫生 79
8.4.3照明 79
第九章 企业组织机构与劳动定员 80
9.1组织机构 80
9.2劳动定员 80
9.3人力资源管理 80
9.4福利待遇 81
第十章 项目实施规划 82
10.1建设工期的规划 82
10.2 建设工期 82
10.3实施进度安排 82
第十一章 投资估算与资金筹措 84
11.1投资估算依据 84
11.2建设投资估算 84
11.3流动资金估算 85
11.4资金筹措 85
11.5项目投资总额 85
11.6资金使用和管理 88
第十二章 财务及经济评价 89
12.1总成本费用估算 89
12.1.1基本数据的确立 89
12.1.2产品成本 90
12.1.3平均产品利润 91
12.2财务评价 91
12.2.1项目投资回收期 91
12.2.2项目投资利润率 92
12.2.3不确定性分析 92
12.3经济效益评价结论 92
第十三章 风险分析及规避 94
13.1项目风险因素 94
13.1.1不可抗力因素风险 94
13.1.2 工程风险 94
13.1.3市场风险 94
13.1.4资金管理风险 95
13.2风险规避对策 95
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 95
13.2.2工程风险规避对策 95
13.2.3市场风险规避对策 95
13.2.4资金管理风险规避对策 96
第十四章 招标方案 97
14.1招标管理 97
14.2招标依据 97
14.3招标范围 97
14.4招标方式 98
14.5招标程序 98
14.6评标程序 99
14.7发放中标通知书 99
14.8招投标书面情况报告备案 99
14.9合同备案 99
第十五章 结论与建议 100
15.1结论 100
15.2建议 100
附 表 101
附表1 销售收入预测表 101
附表2 总成本表 103
附表3 外购原材料表 104
附表4 外购燃料及动力费表 105
附表5 工资及福利表 106
附表6 利润与利润分配表 107
附表7 固定资产折旧费用表 108
附表8 无形资产及递延资产摊销表 109
附表9 流动资金估算表 110
附表10 资产负债表 111
附表11 资本金现金流量表 112
附表12 财务计划现金流量表 113
附表13 项目投资现金量表 115
附表14资金来源与运用表 117
第一章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
天长市**休闲旅游度假区建设项目
1.1.2项目建设单位
天长市**生态农业发展有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址位于安徽省天长市**镇和**镇。
1.1.5项目负责人
报告编制人：中投信德杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为120000.00万元，其中：建设投资为117000.00万元（土建工程为97601.29万元，设备及安装投资16950.00万元，其他费用为1292.15万元，预备费1156.56万元），铺底流动资金为3000.00万元。
本次项目建成后，正常运营年可实现年产值54080.00万元，年均销售收入为43018.18万元，年均利润总额26373.40万元，年均净利润19780.05万元，年上缴税金及附加为240.45万元，年增值税为2185.87万元；投资利润率为21.98%，投资利税率24.00%，税后财务内部收益率15.30%，税后投资回收期(含建设期)为8.32年。
1.1.7项目建设规模
本项目基地总面积约5414.1亩，其中中心水域面积约1701.5亩，陆地面积约为3712.6亩。可建设用地面积为400000平方米，总建筑面积为391687.00平方米，将打造集生态旅游+绿色农业+高端养老于一体的多维休闲农业聚合体。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金120000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目实施计划
本项目建设分二期进行：第一期：11月—10月，计3年；第二期：11月—10月，计2年；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍
略
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；
2.《**院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》
3.《**院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
4.《**院关于促进健康服务业发展的若干意见》
5.《关于加快发展养老服务业的若干意见》
6.《安徽省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
7.《安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；
8.《天长市贯彻落实省委、省政府<加快调结构转方式促升级行动计划>工作方案》（天发〔〕31号）提出：
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《投资项目可行性研究指南》；
11.《现代财务会计》；
12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
13.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
1.7综合评价
本次“天长市**休闲旅游度假区建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托天长市生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，以“生态旅游、绿色农业、高端养老”为主要载体，将项目打造成集绿色农业、观光、休闲、养老、养生、度假、体验、文化、游乐为一体的多维休闲农业聚合体。
本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。
报告来源：中投信德杨刚 工程师
